Bernas.id – Pembangunan rumah memang tidak lepas dari perizinan untuk mendapatkan sertifikat bangunan. Aspek legalitas berupa ertifikat rumah penting untuk Anda miliki sebagai bukti kepemilikan properti.
Sementara itu, sertifikat rumah juga sangat berguna untuk menaikkan nilai bangunan sehingga nilai aset Anda ikut bertambah. Di samping itu, secara tidak langsung Anda juga membantu pemerintah dalam perencanaan pendapatan dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Oleh karena itu, Anda sebaiknya juga mengenal dan mengerti jenis-jenis sertifikat rumah sebelum memiliki atau mengurusnya. Pasalnya, setiap sertifikat akan dikeluarkan oleh lembaga yang berbeda-beda sehingga dengan mengetahui pelbagai jenis sertifikat rumah akan memudahkan Anda untuk mengurusnya.
Baca juga: Cara Balik Nama Sertifikat Rumah, Biaya, Persyaratan, dan Prosedurnya.
Jenis Sertifikat Rumah
Di Indonesia, terdapat 5 jenis sertifikat rumah yang bisa Anda miliki. Kelima sertifikat itu memiliki fungsi kepemilikan yang berbeda. Hal ini disesuaikan dengan bentuk dan fungsi bangunan rumah yang bersangkutan.
Kelima jenis sertifikat tersebut terdiri dari akta jual beli tanah, sertifikat hak miliki (SHM), sertifikat hak guna bangunan (SHGB), sertifikat hak satuan rumah susun (SHSRS), dan girik (petok). Berikut ini penjelasan lengkapnya sesuai dengan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 tahun 1960 Terkait Pokok-Pokok Agraria.
1. Akta Jual Beli Tanah
Akta Jual Beli atau disingkat dengan AJB merupakan bukti perjanjian jual beli rumah. Perlu diingat bahwa fungsi dari AJB tidak sama dengan serfitikat. Anda akan mendapatkan AJB ketika melakukan pembelian tanah dan bangunan sebagai bukti tertulis antara pembeli dan penjual.
Akta jual beli ini dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk memindahkan hak atas bangunan dan tanah . AJB juga akan ada pada pelbagai jenis kepemilikan tanah seperti hak guna bangunan, hak milik, atau girik.
Terkait pembuatan AJB, PPAT akan mengikuti format baku sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 8 Tahun 2012 mengenai pendaftaran tanah. Dalam proses pembuatan AJB, Anda harus memenuhi syarat pembuatan sampai dengan pengurusannya agar akta ini dapat dibuat.
2. Sertifikat Hak Milik
Serifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat sebagai bukti kepemilikan penuh atas tanah dan lahan bukan rumah. Manfaat yang bisa Anda dapatkan ketika memiliki SHM yakni kepemilikannya dapat dialihkan (dihibahkan atau diwariskan) turun temurun, diperjualbelikan, dijadikan agunan atau jaminan kredit di perbankan, dan tidak memiliki batas waktu.
Hanya saja, Anda juga akan menemui risiko hilang atau dicabut saat memiliki SHM atas lahan atau tanah. Penyebab risiko tersebut diantaranya adalah adanya kepentingan negara atas tanah atau lahan tersebut, penyerahan suka rela untuk kepentingan negara, lahan atau tanah tersebut tidak dimiliki WNI, atau penelantaran.
Sementara itu, biaya untuk mengurus SHM memang bervariasi tergantung kepada luas tanah, tarif ukur, harga satuan pengukuran khusus setiap daerah, harga satuan biaya panitia penilai A, serta biaya khusus untuk panitia penilai B.
Pertama kalinya, Anda bisa mendaftar dengan biaya pendaftaran senilai Rp50.000. Di samping itu terdapat biaya-biaya lain seperti transportasi, konsumsi, dan biaya akomodasi pemeriksa tanah yang ditangguh oleh pihak pemohon.
Baca juga: Cara Membeli Rumah Tanpa Riba, Mudah dan Lebih Menguntungkan.
3. Sertifikat Hak Guna Bangunan
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atau Hak Guna Bangunan (HGB) adalah bukti kepada seseorang sehingga memiliki hak untuk mendirikan atau memiliki bangunan di atas lahan atau tanah yang tidak dimilikinya dalam jangka waktu sesuai kesepakatan. Status rumah atau bangunan hanya sebatas hak guna bagi pemegang sertifikat ini.
Apabila seseorang memiliki SHGB atau HGB, ini menandakan bahwa pihak tersebut memiliki status sebagai peminjam lahan atau tanah untuk dikelola berupa pendirian atau pemilikan bangunan di atasnya. Sedangkan tanah atau lahan bisa dimiliki oleh negara atau swasta.
Sertifikat HGB memiliki masa berlaku sampai dengan 30 tahun sejak tanggal penerbitan. Di samping itu, serfitikat ini juga bisa diperpanjang hingga 20 tahun. Soal penggunaannya, pemegang SHGB memiliki hak yang terbatas yang harus bersesuaian dengan izin yang telah ada.
Menilik PP 46/2002 tentang biaya perpanjangan hak guna bangangan (HGB), maka dapat diketahui rumus berikut ini.
[(Jangka waktu perpanjangan HGB (20 tahun) / 30 tahun X 1%) X (Nilai Perolehan Tanah – NPT Tidak Kena Uang Pemasukan)] X 50%
Untuk mengetahui nilai Nilai Perolehan Tanah (NPT) dan Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Pemasukan (NPTTKUP) bisa Anda lihat pada SPT PBB tanah yang ingin diperpanjang masa HGB-nya.
4. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun
Bagi Anda yang ingin tinggal di rumah susun atau apartemen, bukti kepemilikan atas dua bangunan tersebut adalah Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS). Sertifikat kepemilikan ini merupakan hak seseorang atas bangunan vertikal baik apartemen ataupun rumah susun yang dibangun di atas tanah atau lahan kepemilikan bersama.
Meskipun di dalam sertifikat hanya menyebutkan hak satuan atas rumah susun, sertifikat yang satu ini juga dapat menjadi sertifikat sah untuk beberapa properti lain seperti kondominium, flat, kios komersial non-pemerintah, dan perkantoran.
Selain itu, Anda juga dapat menerima manfaat SHSRS berupa sertifikat yang bisa dipindahkan kepemilikannya, dan dijadikan sebagai jaminan pinjaman bank. Tidak hanya itu, saat Anda memegang jenis sertifikat ini secara tidak langsung pemilik SHSRS juga mempunyai hak atas tanah menurut persentase tertentu.
Berbicara tentang biaya pengurusan, SHSRS berpedoman kepada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010 terkait jenis dan tarif atas penerimaan negara bukan pajak.
Biaya-biaya tersebut di antaranya adalah biaya pemetaan bidang lahan atau tanah senilai Rp75.000 untuk pemecahan serifikat dengan skala 1:1.000 dan dihitung per bidang lahan. Di samping itu, Anda juga akan dikenakan biaya pelayanan pemisahan, pemecahan, serta penggabungan dengan menggunakan perhitungan tarif Rp100.000 per sertifikat rumah susun non-subsidi dan tarif Rp50.000 per sertifikat rumah susun bersubsidi.
Baca juga: Mengenal Rumah Pasif, Hunian Ramah Energi dan Hemat Listrik.
Beberapa biaya di atas tentu memungkinkan terjadi perbedaan sesuai dengan kebijakan masing-masing pengembang properti. Ada baiknya bagi Anda untuk bertanya secara rinci terkait pembayaran sertifikat ini kedepannya.
5. Girik (Petok)
Girik atau juga disebut petok merupakan surat kuasa atas lahan atau tanah. Tanah girik atau yang lebih dikenal dengan tanah adat sebenaranya termasuk tanah yang mana perubahan haknya belum didaftarkan ke negara.
Kebanyakan yang terjadi di lapangan, pemindahan hak tanah girik berpindah antar satu orang ke orang yang lainnya. Awal mulai tanah girik biasanya luas. Namun, seiring berjalannya waktu tanah tersebut akan semakin mengecil sebabkan pembagian warisan oleh pemiliknya.
Umumnya, proses konversi kepemilikan rumah atau lahan girik dilakukan dari tangan satu ke tangan lainnya melalui persaksian lurah atau kepala desa setempat. Dalam kasus lain, pemindahan hak milik juga berdasarkan proses saling percaya atau pemilik (penjual) dan pembeli tanah girik. Oleh karena itu, tidak akan ditemukan surat yang menerangkan siapa pemilik tanah atau lahan tersebut.
Ketika Anda ingin mengurus pemindahan hak kepemilikan tanah girik, biaya yang timbul tergantung kesepakatan lurah atau kepala desa setempat sehingga secara umum lebih murah biaya pengurusannya dibandingankan biaya pengurusan jenis sertifikat kepemilikan rumah lainnya.
Itulah penjelasan lengkap tentang jenis-jenis sertifikat rumah sesuai dengan tujuan dari penerbitan sertifikat. Kini, Anda dapat lebih bijak untuk membeli atau mengurus sertifikat kepemilikan rumah atau tanah. Ternyata, kepemilikan rumah tidak sebatas pada banguan atau tanah tapak saja.
Baca juga: Inspirasi Desain Rumah Tipe 45 dan Harganya.
Selanjutnya, Anda tinggal mempersiapkan syarat-syarat pembuatan sertifikat sesuai ketentuan yang berlaku untuk membuat sertifikat rumah. Semoga bermanfaat!
